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调了,房贷利率从4.2%降到了3.9%。”天津的林先生称,自己一早起来就迫不及待地打开手机,查看存量房贷利率的调整情况。北京的王女士表示,她的房贷利率从4.75%降到了3.9%。25日,中新经纬采访的多位存量房贷客户在银行手机App上看到,房贷利率已下调。不过,同样是LPR-30BP,为何每个人的房贷利率不一样?有人还发现,这个月的月供反而多了,这又是为什么?
“这次下调的幅度和力度真的出乎意料。从时间间隔上去年刚下调过一次,没想到这次这么快又调整,并且是首套和二套一起降。”刘波说。2022年6月,刘波在北京购买了一套房子,当时贷款192万、25年,房贷利率是5%(LPR+55BP,当时5年期以上LPR为4.45%)。再加上公积金贷款的部分,他当时的月供为1.5万元左右。随着LPR多次下调,他的贷款利率从最初的5%调整到了4.5%,月供每个月少了520元。而这次存量房贷利率下调,他的房贷利率又下调了85个基点,降到了3.65%,月供能省近千元。
另一位存量房贷借款人张元(化名)告诉中新经纬,2022年9月,她在工商银行贷款购买了一套位于北京的房子,当时贷款总额153万元、期限25年,选择了等额本息还款方式。最初,她的房贷利率为4.85%(LPR+55BP,当时5年期以上LPR为4.30%),商贷部分月供约8800元。
出现这种状况的主要原因是重定价日。有的人贷款重定价日是每年1月1日,有的人则是贷款发放日。
目前,贷款采用的5年期以上LPR值(定价基准)有四种可能。重定价日为每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日,则执行LPR值为4.2%。本次调整后,存量房贷利率将调整为3.9%。等下个重定价日时,若期间LPR未变化,则存量房贷利率还会跟随LPR调整进一步下调至3.30%。
重定价日为每年7月22日至10月20日,则执行LPR值为3.85%。本次调整后,存量房贷利率调整为3.55%。等到下个重定价日时,房贷利率会变为最新的LPR-30BP。
如果重定价日为每年10月21日至10月31日,则执行LPR值为3.60%。本次调整后,存量房贷利率调整为3.30%。这部分人也是最早能享受到存量房贷利率下调和今年LPR下降优惠的。
需要注意的是,以上测算均为存量房贷利率调整时间在10月31日,如果调整时间为10月25日,而重定价日在10月26日至10月31日,其在10月25日执行的LPR值为4.2%,之后重定价日时LPR调整为最新的3.6%。
“本月月供为何多了?”
实际上,这种情况只发生在还款方式为等额本息的贷款上。招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时表示,还款方式为“等额本息”,利率不变时,每月还款本息相同,其中本金会逐渐增加,利息会逐渐减少。当利率下调后,按照新利率计算当期还款本金,按新旧利率所占天数分段计算当期利息,重新计算的本金会上升,如果本金上升超过利息下降,调整后当期还款本息就会上升。
“当利率下降时,如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金,当月总的还款额会增加;如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金,当月总的还款额不变;如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金,当月总的还款额会减少。”该负责人说。
等到下个月全部还款月采用新利率后,月供就会大幅减少。具体情况以贷款行公布的情况为准。
还有部分借款人反映,自己的存量房贷利率还没降。不要着急,这是因为银行调整的节奏不同。中国人民银行副行长陶玲10月17日介绍,预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整,部分中小银行完成调整的时间可能会略晚,总体预计会在10月31日前全部完成。 下一篇:没有资料 |
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